Faktencheck

Faktencheck #5: Thema Weihersberg

Behauptung
  • Das neue Grundschulzentrum am Weihersberg wäre zu teuer, besser man saniere und erweitere die beiden bestehenden Schulstandorte.
  • Der neue Sportcampus am Weihersberg sei teures „Wünsch Dir was“, die vorhandenen Sportstätten müssten für alle Vereine saniert und ausgebaut werden.
  • Die Kosten des gesamten Projekts seien völlig unklar.
  • Es brauche eine „nur moderate“ Wohnbebauung.
  • Freiwerdende Wohnbauflächen sollten besser für eine weitere Gewerbeansiedlung genutzt werden.
  • Demnach wäre eine Neuplanung des Projekts Weihersberg erforderlich und hierbei müsse man wie ein privater Bauherr denken.
Fakt ist
  • Die Pläne der CSU würden die Stadt Stein direkt in die finanzielle Katastrophe führen: Ein Schaden in Höhe von geschätzt 80 Mio. EUR steht im Raum. Eine rechtzeitige Rückzahlung des vor über 10 Jahren aufgenommenen und 2029 endfälligen Kredits für den Kauf der Grundstücke am Weihersberg wäre nicht möglich.

Im Einzelnen:

Schauen wir uns die Folgen der Realisierung der CSU-Ideen und -Alternativvorschläge an:

I. Grundschule

  • Bereits im Faktencheck #1 zum Thema Schule haben wir dargestellt und rechnerisch belegt, dass eine Sanierung und der Ausbau der bestehenden Grundschulstandorte die Stadt Stein ca. 12 Mio. EUR mehr kosten würde als ein neues Grundschulzentrum am Weihersberg.
  • Noch gar nicht berücksichtigt sind hier weitere Vorteile für die Stadt bei einer Neubau-Lösung, auch finanzieller Art: Die freiwerdenden Flächen am heutigen Grundschulstandort Mühlstraße stünden dann für eine neue Nutzung zur Verfügung. Sie könnten verkauft oder auch später selbst von der Stadt neu bebaut werden. Die Räumlichkeiten am Grundschulstandort Neuwerker Weg können für die – ca. 2030 – notwendig werdende Erweiterung der Mittelschule genutzt werden. Eine weitere Baumaßnahme für die Mittelschule könnte die Stadt Stein sich somit sparen.
  • Entscheidend aber ist neben den finanziellen Vorteilen vor allem die Tatsache, dass das neue Grundschulzentrum die Chance auf eine moderne Pädagogik mit vielfältiger und anregender Nachmittagsbetreuung bietet – also hervorragende Bildungschancen für alle Steiner Kinder.

II. Sportcampus

  • Hierzu verweisen wir für Details auf unseren Faktencheck #3 zum Thema Sportstätten. Wie gesagt, die Kosten für die Sanierung und Erweiterung der bestehenden Steiner Sportstätten liegen bei dem, was ein neuer Sportcampus kosten würde – die alten Sportstätten sind selbst nach Meinung der CSU marode. Der Standort der Sportstätten ist jeodch entscheidend: Eine Verlegung des bereits bestehenden Sportplatzes Weihersberg ist zwingend erforderlich, weil der Stadt sonst ein Verlust an Veräußerungserlösen für neue Wohnbauffächen in Höhe von ca. 40 Mio. EUR droht.
  • Auch mit dem Neubau eines Sportcampus im Süden des Weihersberg-Areals sind weitere Vorteile für die Stadt verbunden, die bislang noch nicht angesprochen wurden: Wenn beispielsweise der Waldsportpark nicht mehr vom FC Stein genutzt wird, kann an dieser Stelle ein ca. 32.000 m² großes neues Gewerbegebiet ausgewiesen werden, das Arbeitsplätze und zusätzliche Steuereinnahmen generiert.

III. Moderate Wohnbebauung

Was die CSU insoweit konkret will, wird nicht exakt erklärt, sondern bleibt – wie Vieles im CSU-Wahlkampf – nebulös. Im Wahlprogramm jedoch wird von einem „Weihersberg-Stau“ gesprochen, es heißt dort: „alle Nachverdichtungsflächen werden im Moment zu Gunsten des Weihersbergs blockiert“ – nicht nur im städtischen Innenbereich, sondern auch in den Außenorten. Hierzu und zu den finanziellen Auswirkungen muss Folgendes angemerkt werden.

  1. Die Stadt Stein stellt aktuell einen neuen Flächennutzungsplan – für das gesamte Stadtgebiet gültig – auf. Der aktuell gültige Flächennutzungsplan ist 25 Jahre alt und muss dringend an die neuen Gegebenheiten und Herausforderungen angepasst werden. In einem ersten Schritt hat der Stadtrat – beraten und betreut von Stadtplanern – im Rahmen von Workshops den bestehenden Flächennutzungsplan analysiert und darauf basierend festgelegt, was sich in Zukunft ändern soll. Die einvernehmlich festgelegten Änderungen wurden dann im Stadtrat mit großer Mehrheit beschlossen. Zwischenzeitlich ist die Planerstellung beauftragt, der Entwurf wird demnächst vorliegen. Die Abstimmung des Inhalts mit der Regierung von Mittelfranken wird auch weitere Entwicklungen möglich machen. Sollte sich die CSU im Verfahren zur Aufstellung des neuen Flächennutzungsplans an ihre Zusagen – anders als beim Projekt Weihersberg – halten, sind also diverse Entwicklungen in unserer Stadt möglich.

  2. Finanziell wäre eine deutliche Reduzierung der sogenannten Baumasse, also der Größe und Anzahl der Gebäude, eine erhebliche Gefahr für die Finanzen unserer Stadt. Legt man nur 40.000 m² Wohnbaufläche zu Grunde (weitere 40.000 m² sollen ja nach dem Willen der CSU der Sportplatzerweiterung am bisherigen Standort geopfert werden), summiert sich hier eine Reduzierung der erzielbaren Verkaufserlöse auf einen Betrag von ca. 15 Mio. EUR.

  3. Auch ökologisch wäre dies fatal. Das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr fordert seit Jahren, flächenschonend zu bauen. Wenn die Forderung nach sparsamem Flächenverbrauch und ein hoher Bedarf an Wohnraum aufeinandertreffen, gibt es nur eine Lösung: Es muss in die Höhe gebaut werden.

IV. Mehr Gewerbe- statt Wohnbauflächen

Leider müssen wir festhalten, dass auch diese Forderung nur wenig durchdacht erscheint und neben finanziellen Einbußen zu Lasten der Stadt auch weitere Probleme schaffen würde. Hierzu ist eingangs zu erwähnen, dass am Rande des Kerngebiets sowie in diesem selbst bereits jetzt fast 20.000 m² Gewerbeflächen geplant sind, konkret 4.000 m² Einzelhandelsflächen, 7.800 m² für nichtstörendes Gewerbe (Dienstleistung, Workspaces, etc.), ein Hotel mit 7.000 m² und ca. 900 m² für Gastronomie. Der Bedarf an verträglichem Gewerbe erscheint also gedeckt. Weitere Gewerbeansiedlungen wären dann wohl eher Handwerksbetriebe oder ähnliche Einrichtungen. Dies wäre in zweierlei Hinsicht problematisch:

  1. Handwerksbetriebe oder ähnliche Institutionen erzeugen regelmäßig Lärmimmissionen, welche in unmittelbarer Nähe zur Wohnbebauung nur sehr eingeschränkt zulässig sind und demnach Lärmschutzmaßnahmen im Areal – hässlich und ggf. teuer – erforderlich machen würden.

  2. Regelmäßig liegt der Wert eines Gewerbegrundstücks allenfalls bei 30% des Werts eines Wohnbaugrundstücks. Nimmt man an, dass wie von der CSU suggeriert weitere 20.000 m² umgewidmet werden, würde ein weiterer Verlust an Verkaufserträgen in Höhe von ca. 12 Mio. EUR für die Stadt eintreten.

V. Kalkulierbarkeit der Kosten

Diese Aussage ist schlicht falsch, zumindest bezogen auf die derzeit acht amtierenden Stadtratsmitglieder der CSU Stein. Aus dem sehr detaillierten Masterplan Weihersberg lassen sich die Nutzflächen für Wohnen, Gewerbe etc. bis auf den Quadratmeter genau entnehmen. Gleiches gilt für die Flächen der einzelnen Baufelder. Auf dieser Grundlage und ausgehend von den Bodenrichtwerten in der Stadt Stein wurde eine relativ genaue Prognose nach einer anerkannten und gängigen wissenschaftlichen Methode zu den erzielbaren Einnahmen erstellt. Die Kosten der Maßnahmen – in erster Linie Erschließungskosten – sind anhand von Kostenkennwerten, veröffentlicht von der Bayerischen Architektenkammer, ermittelt worden. Die Kosten für den Ankauf der Grundstücke sind bekannt, ebenso die anfallenden Zinsen und Planungskosten. Die Kosten für die für die Infrastruktur wurden von Architekten konkret ermittelt.

Nachdem wirtschaftliche Interessen der Stadt Stein berührt sind, z.B. was einen möglichen Verkaufserlös angeht, müssen diese Kostenschätzungen zwingend nichtöffentlich behandelt werden und bleiben. Aber es bleibt dabei: Für die Entscheidungsträger im Stadtrat – auch für die Vertreter der CSU – herrscht völlige Transparenz.

VI. Neuplanung

Eine völlige Neu-Aufplanung des Areals auf dem Weiherberg würde die Stadt Stein in ihrer Entwicklung zumindest fünf Jahre zurückwerfen. Auch wären die bisher aufgewandten Planungskosten verloren – ein siebenstelliger Betrag. Weitere Planungskosten von mehreren Millionen wären zusätzlich zu bezahlen. Entscheidend aber ist: Niemand kann sagen, wie der Millionenkredit für den ursprünglichen Erwerb der Grundstücke am Weihersberg bei Eintritt der Fälligkeit im Jahr 2029 zurückgezahlt werden soll. Dann droht der Stadt Stein tatsächlich die Pleite.

VII. Der vielbeschworene private Bauherr

Die CSU fordert mehrfach, die Stadt müsse bezüglich des Weihersbergs handeln wie ein privater Bauherr und verkennt völlig, das bereits genau so vorgegangen wird. Ein privater Bauherr, der ein Grundstück verkaufen will, um ein anderes bebauen zu können, wird in einem ersten Schritt versuchen, sein zum Verkauf angebotenes Grundstück möglichst ertragreich zu verkaufen, um die Finanzierung seines Bauvorhabens zu sichern. In einem zweiten Schritt würde er dann kostenbewusst bauen und sicherlich notfalls, wenn seine Familie ansonsten kein „Dach über dem Kopf“ hätte, ergänzend ein Darlehen aufnehmen, dass er mit Sicherheit tilgen kann. Und so handelt auch die Stadt Stein.

Wir fragen uns:

Kann man der CSU mit ihren nicht zu Ende gedachten, gefährlich teueren Ideen und ihrer Unstetigkeit wirklich die Zukunft unserer Stadt anvertrauen? Wir meinen: Nein!

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